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DÚVIDAS MAIS FREQUENTES
Tire aqui todas as suas dúvidas sobre gestão condominial.
Assembleia
1. O locatário pode participar das assembleias?
Os locatários podem participar das assembleias condominiais, desde que o condômino locador não compareça, sem a necessidade de apresentar procuração, bastando à devida comprovação da qualidade de locatário, por meio do contrato de locação, podendo votar sobre temas ordinários ou aqueles que não são inerentes exclusivamente aos condôminos, como por exemplo, eleição do síndico, aprovação e alteração de convenção e demais temas que envolvam direito patrimonial.
2. Existe obrigatoriedade de firma reconhecida em procurações para assembleias?
A obrigatoriedade somente irá existir quando houver previsão na convenção, determinação de assembleia anterior ou quando o edital de convocação assim o exigir.
Havendo a obrigatoriedade acima citada, mesmo sendo o outorgado advogado, deve-se exigir o reconhecimento de firma, pois nesse caso, aquela procuração não contém exclusivamente poderes “ad judicia” - que são aqueles conferidos a advogado para este litigar em Juízo, em qualquer instância ou Tribunal.
Entretanto, é sabido que o presidente da mesa não tem como atestar a autenticidade das assinaturas e, por isso, o ideal é que se exija no edital de convocação tal providência.
Caso haja essa exigência, não há que se falar em concessão de prazo, uma vez que o deliberado pode ficar prejudicado pelo não reconhecimento da firma no prazo estipulado.
Se o condômino inadimplente realiza acordo e o vem cumprindo, a dívida não estaria vencida, mas sim vincenda. Em razão disso, ele tem direito de participar, votar e até ser votado na assembleia, desde que esteja adimplente também com as cotas condominiais posteriores ao acordo.
5. Proprietário ausente, a esposa do mesmo comparece a Assembleia. Ela pode votar?
Primeiramente deve ser considerado o regime do casamento. Em regra (logo, existem exceções), se o regime do casamento for o da comunhão total de bens, a esposa tem tanto direito quanto seu marido ausente. Se for casada com comunhão parcial de bens e o imóvel foi adquirido após o casamento, tem ela direito de propriedade tanto quanto seu marido e poderá participar e votar.
Se forem casados pelo regime de separação total de bens (no caso haverá na escritura pública prévia entre os cônjuges), a esposa terá que deter procuração do seu marido, se o apartamento for exclusivamente dele.
6. Qual a sugestão de pauta para a realização da Assembleia Geral Ordinária?
As Assembleias Gerais Ordinárias devem ser realizadas anualmente com os itens de pauta obrigatórios:
- Prestação de contas até ..... /....../ ......;
- Aprovação do orçamento de receita e despesas para o próximo exercício; Eleição de Síndico, Subsíndico (se houver) e Conselho Consultivo ou Fiscal;
- Embora não seja obrigatório, exceto quando constar na convenção, é recomendável constar da pauta das Assembleias Ordinárias o item “Assuntos Gerais”, porém nele só devem ser tratados assuntos genéricos e questões de ordem administrativa. As deliberações que envolvam aprovação de verba ou qualquer outro assunto mais relevante devem ser tratadas em item específico;
- Caso no período tenham sido cobradas cotas extras emergenciais sem aprovação prévia de Assembleia, deve ser aproveitada a ocasião para homologação das mesmas. Neste caso, deverá constar da pauta o item “Homologação das cotas extras cobradas no período de .... a .... .
Pode sim participar e votar, desde que a presença seja consignada em ata.
Obras
Evidente que obra de troca de tubulação deve ser objeto prévio de deliberação de Assembleia. A troca preventiva das tubulações comuns dos andares superiores e inferiores do apartamento em obra, deve ser discutida e aprovada previamente e, nesse caso, haverá necessidade do Condomínio apresentar 2 ou 3 orçamentos para realização das mesmas. Nesse caso, quanto aquele apartamento superior e inferior, caberá exclusivamente ao condomínio a reparação e reposição nas mesmas condições anteriores.
Acrescente-se que os condôminos daquelas unidades não estão “obrigados” a autorizar essas obras, por não se tratar de uma questão emergencial e sim apenas preventiva, mas havendo deliberação de assembleia, fica o condôminio obrigado a autorizar a realização da obra.
Recursos Humanos
1. Quais documentos necessários para admissão?
São os seguintes documentos indispensáveis:
Uma foto 3x4;
Carteira de trabalho - C.T.P.S.;
Carteira de identidade;
Cartão de identificação do contribuinte no Cadastro de Pessoa Física (CPF);
Título de Eleitor com os comprovantes de votação nas três (3) últimas eleições;
Cartão de inscrição no PIS;
Certificado de Reservista se menor de 45 anos;
Cópia do comprovante de residência;
Cópia da certidão de casamento;
Cópia da certidão de nascimento de filho menor de 14 anos;
Cópia do cartão de vacinação de filho menor de 7 anos;
Cópia do comprovante de freqüência escolar de filho maior de 07 e menor de 14 anos;
Dependendo da função para a qual o empregado estiver sendo contratado, poderão ser exigidos outros documentos.
Antes do registro da admissão o empregado será encaminhado a exame médico admissional e ao banco para abertura de conta.
2. Posso admitir funcionário sem contrato de experiência?
Não há nenhum impedimento legal de que o contrato seja por prazo indeterminado desde o seu início, porém, é recomendável que o empregado sempre seja admitido por contrato de experiência, que tem limite máximo de 90 dias e que pode ser desdobrado em 2 (dois) períodos distintos (ex.: 60+30, 45+45 ou 30+60).
3. Pode rescindir o contrato de experiência antes do seu término?
Sim, mas o contrato de experiência é um contrato de trabalho por prazo determinado e havendo rescisão desse contrato antes do seu término, além das verbas rescisórias cabíveis (saldo de salários, férias e 13o) será devido o pagamento de indenização equivalente a 50% da remuneração a que o empregado teria direito até o término do contrato.
4. Quando é devido ao empregado o aviso prévio em dobro?
Depende do que estiver estipulado em Convenção Coletiva de Trabalho da categoria.
No caso do empregados em condomínios no município do Rio de Janeiro, o aviso prévio em dobro é devido ao empregado que é demitido sem justa causa (rescisão imotivada) desde que tenha idade igual ou superior a 50 anos e mais de dois anos de serviços prestados ao mesmo empregador.
A Convenção Coletiva de Trabalho da Categoria deve ser consultada anualmente, pois ela pode sofrer alterações.
5. Como é estabelecida a jornada de trabalho do empregado que irá cumprir aviso prévio trabalhado?
Durante o prazo do aviso prévio, se a rescisão tiver sido promovida pelo empregador, o horário normal de trabalho do empregado, deve ser reduzido de (2) duas horas diárias sem prejuízo do salário integral, sendo facultado ao empregado trabalhar sem a redução das 2 (duas) horas diárias, caso em que poderá faltar ao serviço por 7 (sete) dias corridos, sem prejuízo do salário integral. Durante o cumprimento do aviso, o empregado não poderá fazer horas extras, por descaracterizar o período de aviso prévio.
Não existe na legislação trabalhista prazo para entrega dos atestados médicos, devendo o empregado providenciar a entrega do atestado o mais breve possível.
As faltas injustificadas são passíveis de desconto da remuneração e o empregado perde o direito ao recebimento do repouso semanal remunerado, conforme previsto na legislação trabalhista.
O empregado pode ser dispensado sem justa causa a qualquer tempo, uma vez que a dispensa por justa causa exige a gradação de penas (advertência verbal, escrita, suspensão), concedendo-se ao empregado a possibilidade de corrigir o seu comportamento.
O empregado também pode receber advertência do empregador ou até mesmo suspensão de um (1) dia, devendo a penalidade ser aplicada de imediato, sob pena de se configurar o perdão tácito. O empregado também não pode ser duplamente punido (ex. desconto do dia e do repouso, advertência ou suspensão pela a mesma infração).
7. O que caracteriza o vínculo empregatício?
Os requisitos são a pessoalidade, a habitualidade, a onerosidade e, principalmente, a subordinação e a exclusividade, pois considera-se empregado toda pessoa física que prestar serviços de natureza não eventual a empregador, sob a dependência deste e mediante remuneração.
8. Qual é a jornada de trabalho que o empregado deve cumprir?
A jornada normal de trabalho prevista na CLT - Consolidação das Leis de Trabalho, para todos os empregados, em qualquer atividade privada, é de no máximo 8 horas diárias e de 44 horas semanais (Art. 58 da CLT e CF/88, Art. 7, inciso XIII). Essa jornada pode ser distribuída de duas formas: a) 8 horas durante 5 dias da semana e 4 horas no sexto dia ou b) 7h20 durante seis dias da semana. O sétimo dia é folga do empregado.
9. Qual é o limite de horas extras para o empregado?
O limite é de 2 horas extras por dia, equivalente a 52 horas extras por mês, considerando pelo menos 4 folgas no mês.
A supressão de horas extras implica no pagamento de uma indenização, conforme dispõe o enunciado 291 do TST.
A indenização corresponderá ao equivalente a um mês de horas extraordinárias suprimidas para cada ano ou fração igual ou superior a seis meses de prestação de serviço extraordinário. O cálculo deverá ser efetuado observando-se a média das horas suplementares efetivamente trabalhadas nos últimos doze meses, multiplicada pelo valor da hora extra do dia da supressão.
No Rio de Janeiro, de acordo com a Convenção Coletiva de Trabalho da Categoria, as horas extras trabalhadas habitualmente de empregado que esteja a 36 (trinta e seis) meses do prazo necessário para a obtenção da aposentadoria integral, não poderão ser suprimidas, devendo este fato ser comunicado pelo empregado ao condomínio por escrito.
A Convenção Coletiva de Trabalho da Categoria deve ser consultada anualmente, pois ela pode sofrer alterações.
11. O funcionário precisa concordar com a supressão das horas extras?
Sim, pois a supressão de horas extras é uma forma de alterar a condição de trabalho do empregado, sendo vedado pelo artigo, 468 da CLT qualquer alteração sem a anuência do empregado. Contudo, caso o empregado não concorde com a supressão das horas extras, o condomínio também tem o direito de demití-lo.
A ausência de concessão do intervalo para repouso e alimentação garante ao empregado o recebimento da respectiva hora com o adicional de 60%, independente da jornada de trabalho ser diurna ou noturna.
Essa hora deve ser incluída no contracheque do empregado, sob a rubrica de intervalo para repouso e alimentação não concedido (art. 71, § 4º CLT).
Na escala unificada de 12 x 36 horas, o intervalo para repouso e alimentação deverá ser de 01 (uma) hora na jornada diurna e de 02 (duas) na jornada noturna, o qual já está embutido nas 12 horas corridas da jornada de trabalho, isto com base na disposto na CLT.
Não, exceto por deliberação do empregador neste sentido.
O adicional noturno é considerado pela doutrina como “salário condição”, isto é, enquanto existir a condição para o seu pagamento, que no caso é o trabalho noturno, o adicional deve ser pago. Desta forma, se houver alteração de turno de trabalho, o adicional poderá ser suprimido.
Não. O adicional pelo manuseio de lixo é devido exclusivamente aos empregados que trabalharem nas dependências da lixeira, nos locais dos compactadores de lixo, sendo este manuseio caracterizado pelo ato de transferência do material ali depositado para os sacos plásticos ou latões, transportando-os para o local de coleta, efetuando a lavagem dos latões de lixo.
No Rio de Janeiro, a Convenção Coletiva de Trabalho da categoria estabelece que “Não caracteriza manuseio de lixo o recolhimento das garrafas, caixas ou outros objetos deixados nos andares do prédio ou a simples varredura, bem como o simples transporte do latão de lixo para o local de coleta”.
A Convenção Coletiva de Trabalho da Categoria deve ser consultada anualmente, pois ela pode sofrer alterações.
15. Caso o empregado deixe de manusear o lixo, o adicional pode ser suprimido?
Sim. O direito de recebimento do adicional cessa no momento em que o empregado deixar de manusear o lixo, mesmo que já venha recebendo há mais de um ano.
No RJ, de acordo com a Convenção Coletiva de Trabalho da Categoria, quando fornecido o E.P.I., o Condomínio também fica dispensado do pagamento do adicional, ficando com o ônus da prova da efetiva entrega do referido equipamento, bem como da fiscalização quanto a sua utilização.
A Convenção Coletiva de Trabalho da Categoria deve ser consultada anualmente, pois ela pode sofrer alterações.
16. O zelador pode tirar a folga do porteiro noturno?
Sim, desde que lhe seja pago o adicional noturno e seja respeitada a jornada diária de trabalho de 7h20 durante seis dias da semana, ou de 8h durante 5 dias da semana e 4 horas no sexto dia, sem prejuízo do intervalo mínimo entre jornadas de 11 horas.
A obrigação de concessão do vale-transporte pelo empregador se restringe aos transportes públicos concedidos, não se estendendo aos alternativos.
Para receber o benefício, o empregado deve informar por escrito ao empregador os meios de transporte utilizados, seu endereço residencial, bem como os serviços e meios de transporte mais adequados ao seu deslocamento residência-trabalho e vice-versa.
Conforme previsto na legislação, o vale-transporte é utilizável em todas as formas de transporte coletivo público urbano ou, ainda, intermunicipal e interestadual com características semelhantes ao urbano, operado diretamente pelo poder público ou mediante delegação, em linhas regulares e com tarifas fixadas pela autoridade competente, excluindo-se os serviços seletivos e os especiais.
18. Qual é participação do empregado no vale-transporte?
O empregado participa com 6% do seu salário base, mas é necessário observar o que dispõe a Convenção Coletiva de Trabalho da categoria a respeito.
No RJ a participação do empregado é proporcional aos dias trabalhados.
19. Até quando posso conceder férias aos funcionários?
A concessão das férias deve ocorrer até onze (11) meses após o seu vencimento, sendo permitida a conversão de 1/3 do período em espécie. Após esse prazo o pagamento será efetuado em dobro, conforme a CLT.
A quitação das férias deve ocorrer até dois (2) dias úteis antes do início do período de gozo.
20. Empregado pode vender férias?
Sim, mas apenas o equivalente 1/3 do período de férias a que tiver direito.
Medicina e Segurança do Trabalho
1. O PCMSO (Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional) é obrigatório? Para que serve?
Sim. Todos os empregadores e instituições que admitam trabalhadores como empregados estão obrigados a elaborar e a implementar o PCMSO.
O objetivo deste programa, definido pela Norma Regulamentadora nº 7, é preservar a saúde e a integridade dos trabalhadores, através do estabelecimento de medidas de avaliação do estado de saúde individual e coletivo dos trabalhadores e, em função dos resultados das avaliações e do conhecimento dos Riscos Ambientais existentes (informações provenientes do PPRA), estabelecer medidas preventivas.
O PCMSO deve incluir, entre outros, a realização obrigatória dos exames médicos: admissional, periódico, de retorno ao trabalho (após licença médica igual ou superior a 30 dias, em decorrência de doença, acidente de trabalho ou parto), de mudança de função (antes da data da mudança) e demissional (antes da data da homologação).
3. E se o Condomínio não fizer o PCMSO?
As infrações pelo não cumprimento das normas regulamentadoras serão aplicadas de acordo com o previsto no quadro de gradação de multas e no quadro de classificação da infração, que varia de 378 a 3.782 Ufir, além de poder ser responsabilizado por possível insalubridade e doenças ocupacionais.
4. O PPRA (Programa de Prevenção de Riscos Ambientais) é obrigatório? Para que serve?
Sim. Todos os empregadores e instituições que admitam trabalhadores como empregados estão obrigados a elaborar e a implementar o PPRA.
O objetivo deste programa, definido pela Norma Regulamentadora nº 9, é preservar a saúde e a integridade dos trabalhadores, através da antecipação, reconhecimento, avaliação e conseqüente controle da ocorrência de Riscos Ambientais existentes ou que venham a existir no ambiente de trabalho, tendo em consideração a proteção do meio ambiente e dos recursos naturais.
O PPRA deverá conter, no mínimo: o planejamento anual; estratégia e metodologia de ação; forma de registro, manutenção e divulgação dos dados; periodicidade e forma de avaliação do desenvolvimento do PPRA.
5. E se o Condomínio não fizer o PPRA?
Estará sujeito a multa que varia de 630 a 6.304 Ufir, além de poder ser responsabilizado por eventuais acidentes de trabalho.
6. O que é CIPA e qual é a sua finalidade?
CIPA é a Comissão Interna de Prevenção de Acidentes, que tem como objetivo a prevenção de acidentes e doenças decorrentes do trabalho, de modo a tornar compatível permanentemente o trabalho com a preservação da vida e a promoção da saúde do trabalhador.
De acordo com a Norma Regulamentadora no 5, a formação da CIPA é obrigatória para empresas com mais de 50 funcionários (Quadro I da NR 5). Quando a empresa não se enquadrar nas condições previstas no Quadro I da NR 5, ela deve designar um funcionário como responsável pelo cumprimento dos objetivos daquela NR e para esse responsável deverá promover treinamento anual.
Manutenção
Isso só é possível se comprovado que o acidente ocorreu em função da inadequação dos equipamentos do playground: parafusos aparentes, ausência de proteção contra impactos, brinquedos defeituosos, etc.
Existem normas técnicas que regem a instalação de um playground. Também existe a tese de que o condomínio é responsável pela fiscalização das crianças que se encontram no play, uma vez que não é crível o condomínio abrir determinada área sem que tenha preocupação com os frequentadores.
2. Com que periodicidade devem ser limpos os reservatórios de água?
A limpeza e higienização dos reservatórios de água destinada ao consumo humano, deve ser executada semestralmente, com a análise bacteriológica da água sendo realizada imediatamente após a limpeza.
Os comprovantes da execução desses serviços devem ser mantidos por um período de 2 (dois) anos a disposição da fiscalização, sendo exibidos sempre que solicitados.
3. Com que periodicidade deve ser feita a revisão dos extintores de incêndio?
Anualmente. A validade é indicada no selo contido nos extintores.
Fiscalização
NA PORTARIA - Livro de inspeção do trabalho, acordo de prorrogação de horário, prorrogação de intervalo para descanso (quando superior a 02 horas).
NO QUADRO DE AVISOS - Relatório de Inspeção Anual dos Elevadores (RIA), quadro de horário de trabalho, escala de revezamento (quando houver mais de um empregado), cópia do comprovante da última guia de recolhimento do INSS, cópia do comprovante da limpeza dos reservatórios e da análise bacteriológica da água. Também recomendamos que seja mantida no quadro de avisos uma cópia do cartão de inscrição no CNPJ.
Tributário
Para atender a Legislação previdenciária (Instrução Normativa n.º 3, de 14/07/2005) que obriga a empresa/Condomínio a reter 11% do valor bruto do serviço prestado que deverá ser recolhido em favor do INSS, observado o limite máximo de contribuição previdenciária em vigor no mês de pagamento.
O Condomínio também fica obrigado a recolher 20% sobre o valor contratado em favor do INSS.
Sim. A Previdência Social classifica o síndico que recebe remuneração direta (prolabore) ou indireta (isenção do pagamento de cota condominial) como contribuinte individual que presta serviço ao condomínio, e que nesta situação, qualquer que seja a forma da sua remuneração, ele deve contribuir para o INSS.
Quando a remuneração é direta (prolabore), deve ser retido na fonte, no ato do pagamento, o equivalente a 11% da sua remuneração, limitado ao valor máximo do salário de contribuição.
Além da parcela retida na fonte, o condomínio também deverá recolher a parcela do tomador do serviço, equivalente a 20% da remuneração bruta do síndico no mês.
Quando a remuneração é indireta (isenção do pagamento de cota condominial), não há que se falar em retenção na fonte, mas o condomínio continua obrigado a recolher parcela do tomador do serviço, equivalente a 20% ao somatório das cotas condominiais no mês de que o síndico for isento do pagamento.
A súmula 331 do TST, em seu inciso IV, dispõe que o inadimplemento das obrigações trabalhistas por parte do empregador implica a responsabilidade subsidiária do tomador de serviços quanto àquelas obrigações.
Desta forma, deve o condomínio condicionar o pagamento dos serviços à apresentação de cópia dos comprovantes de quitação das obrigações trabalhistas e previdenciárias (recolhimento do INSS, recolhimento do FGTS e pagamento de salários).
Outras Questões
1. Existe alguma jurisprudência que possa definir o que é comportamento antissocial?
A questão do antissocial, ainda não ficou definido pela nossa jurisprudência, aliás nem por sentenças de 1ª Instância.
Cada caso é um caso, e depende, do nível sócio-econômico de cada condomínio, e de seus moradores. Esse tipo de procedimento antissocial, dever ser analisado pela A.G.E. a ser convocada e decidida se esta ou aquela atitude do morador fere os preceitos de ética, moralidade, dentro da sociedade comunheira, a justificar aquela penalidade prevista no C.C.
A penalidade só pode ser imposta se obtiver o quorum legal previsto, equivalente a ¾ das frações ideais.
Sendo aprovada a penalidade, esta torna-se dívida liquida e certa, podendo ensejar ação de cobrança.
2. A quem cabe o pagamento das despesas de Fundo de Reserva, proprietário ou inquilino?
A constituição do fundo de reserva é do locador, mas a sua reposição, se ele for usado para cobrir despesa ordinária, é do locatário - artigos 22 e 23 da Lei 8245/91.
3. É necessário adequar as convenções ao atual Código Civil?
Com a entrada em vigor do Código em 11 de janeiro de 2003, diversos tópicos constantes das atuais convenções deverão ser adequados às novas regras, sendo portanto, conveniente a alteração desses itens, pois os mesmos não terão aplicabilidade se forem contrários ao Código Civil.
A novidade trazida pelo Código Civil (Lei nº 10.406/02) no que diz respeito à aplicação de penalidades, como é o caso do descumprimento dos deveres dos condôminos estabelecidos nos incisos II a IV do art. 1336; o reiterado descumprimento dos deveres; e o comportamento antissocial, são questões que para sua efetividade, necessitarão de previsão na convenção, disciplinando inclusive o processo de aplicação das penalidades, abrindo prazo para defesa.
4. Quais as atribuições do Sindico?
As atribuições do Sindico estão previstas no artigo 1348 do Código Civil, tais como: convocar a assembleia dos condôminos; representar o Condomínio; cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as deliberações das assembleias; prestar contas à assembleia; elaborar o orçamento do condomínio; realizar o seguro da edificação.
Geralmente, a convenção tem um capítulo que trata deste assunto, reafirmando as atribuições previstas no Código Civil e definindo outras atribuições especificas, de acordo com as características do condomínio.
Não sendo possível identificar a unidade de origem do objeto que causou danos pessoais ou materiais, a responsabilidade é do Condomínio, que fica com a obrigação de indenizar a pessoa atingida. Caso identifique a unidade, o condomínio poderá dela cobrar regressivamente o que tiver sido obrigado a indenizar.
Não. O condomínio representado pelo síndico atua apenas mediador em casos de conflito entre os condôminos. O condômino de uma unidade prejudicada por infiltração proveniente de outra unidade, se não conseguir solução amigável para o problema, deve tomar medidas legais cabíveis no caso.